Перейти к основному содержанию

Налогообложение сделок с недвижимостью с 01.01.2016 г.

Аватар пользователя Tatyana

Хочется поговорить об изменениях, внесенных в Налоговый кодекс РФ 382-ФЗ от 29.11.2014 г., вступающих в законную силу с 1 января 2016 года. Хотя это уже не новость, но не все обратили должное внимание на эти изменения и не все успели осознать, какие последствия эти изменения могут иметь лично для них.

Законом вводится такой термин как "минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества".
Освобождаются от налога доходы от продажи объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и дольше.

Для всех объектов, полученных гражданами в результате возмездных сделок (т.е. купли-продажи, долевого участия в строительстве и т.п.) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Исключение сделано для объектов, полученных в результате:
- наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника;
- приватизации;
- передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Для таких объектов минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года (как и было раньше, хотя это и не называлось минимальным предельным сроком владения).

Еще одно новшество – если сумма в договоре купли-продажи объекта недвижимости ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости (а не для кого не секрет, что продавцы часто занижают стоимость в договоре, чтобы платить меньше налогов, если владеют объектом менее 3 лет), то для целей налогообложения доход считается в размере 70% от кадастровой стоимости объекта.

Эти изменения применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
То есть, если Вы приобрели право собственности до 1 января 2016 года, то можете уже через 3 года продать ее без уплаты налога и стоимость продажи с кадастровой сравнивать по такому объекту налоговая не будет. Поэтому рекомендую всем, у кого есть такая возможность, оформить свои права на недвижимость до конца этого года.

Какие выводы можно сделать на основании этих изменений? Чётко просматривается стремление сделать невыгодным инвестирование в недвижимость.

Какие «лазейки» остаются у инвесторов новостроек?

По-прежнему можно продать приобретенную на этапе строительства квартиру по уступке прав до подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае нет как такового объекта недвижимости, есть только «право требования». Соответственно, нет и кадастровой стоимости, с которой можно было бы сравнить сумму в договоре. Да и сами застройщики зачастую настаивают на указании в договорах уступки той стоимости, которая фигурировала в первом ДДУ по квартире.

Ну а если вы всё же хотите продать квартиру как вторичное жильё (или не успели продать по уступке в отведённое для такой продажи время), то сократить «предельный срок» тоже возможно. Например, оформив своё право собственности на квартиру (если Вы планируете её в дальнейшем продать и не хотите ждать 5 лет), Вы можете сразу же подарить её своему близкому родственнику (например, совершеннолетним детям или родителям). В этом случае «предельный срок» будет не 5 лет, а 3 года.

В общем, к каждому случаю нужно подходить индивидуально.

Фрау Мюллер
Аватар пользователя Фрау Мюллер
Не в сети
=> гигант мысли
Зарегистрирован: 19.05.2009,

а дарение квартиры родственникам с целью продажи разве не будет считаться сделкой с аффилированными лицами?
Вряд ли это можно будет использовать, как схему

Tatyana
Аватар пользователя Tatyana
Не в сети
=> интересуется
Зарегистрирован: 20.05.2009,

Не "дарение с целью продажи", а просто дарение близкому родственнику. А через 3 года близкий родственник продает квартиру посторонним людям. Что в этом необычного? Все абсолютно законно.
Кстати, сделки с аффилированными лицами являются контролируемыми только в случае совершения в рамках предпринимательской деятельности, а единичная продажа квартиры предпринимательской деятельностью не является. Можете привести какие-либо нормативно-правовые акты по поводу аффилированных сделок между физическими лицами? Кроме того, что с использованием средств материнского капитала или субсидий или государственных жилищных сертификатов нельзя купить жилье у родственников?

a_m_p
Аватар пользователя a_m_p
Не в сети
=> знаток
Зарегистрирован: 19.05.2009,

А разве одаряемыйине должен заплатить налог с подарка?

Tatyana
Аватар пользователя Tatyana
Не в сети
=> интересуется
Зарегистрирован: 20.05.2009,

a_m_p написал:
А разве одаряемыйине должен заплатить налог с подарка?

Близкий родственник не должен.

В соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ в ред. от 04.06.2014:

«Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)».

То есть налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц в размере 13%. Также не нужно подавать налоговую декларацию (пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ обязанность по представлению налоговой декларации возлагается на физических лиц, получивших доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению).

Фрау Мюллер
Аватар пользователя Фрау Мюллер
Не в сети
=> гигант мысли
Зарегистрирован: 19.05.2009,

Tatyana написал:
Не "дарение с целью продажи", а просто дарение близкому родственнику. А через 3 года близкий родственник продает квартиру посторонним людям. Что в этом необычного? Все абсолютно законно.
Кстати, сделки с аффилированными лицами являются контролируемыми только в случае совершения в рамках предпринимательской деятельности, а единичная продажа квартиры предпринимательской деятельностью не является. Можете привести какие-либо нормативно-правовые акты по поводу аффилированных сделок между физическими лицами? Кроме того, что с использованием средств материнского капитала или субсидий или государственных жилищных сертификатов нельзя купить жилье у родственников?

ну я и говорю, что как схему не получится использовать, только разово. И все равно ждать.

Tatyana
Аватар пользователя Tatyana
Не в сети
=> интересуется
Зарегистрирован: 20.05.2009,

Ну да, конечно, "профессиональным" инвесторам это не подойдет, а разок вполне можно воспользоваться (но 3 года все равно ждать придется). А инвесторам-профи, видимо, придется все по уступке продавать, до оформления собственности. Или пытаться закладывать НДФЛ с разницы в стоимость квартиры (если спрос будет превышать предложение, что на кризисном рынке маловероятно).

Настройки просмотра комментариев

Выберите нужный метод показа комментариев и нажмите "Сохранить установки".
Поделиться ссылкой:
pagepeel-red-200px-left.png
drupalmoroz.png
12+.png

[ Налогообложение сделок с недвижимостью с 01.01.2016 г. | Град Дубки.ИНФО ]
Независимый и инфопозитивный портал во ВНИИССОК, Дубках, Бородках, Лесном Городке и Гусарской Балладе с 2005 года. [www.dubki.info]